Proces inwestycyjny w budownictwie
wydawnictwo: Oficyna Wydawnicza Politechniki W-wa
ISBN:[zasłonięte]978-8307-695-3
wydanie: 2007
format: B5, str. 186, oprawa miękka
Skrypt jest przeznaczony dla studentów, których zainteresowania koncentrują się wokół zagadnień inwestycyjnych w budownictwie. Przedstawiono w nim definicje wybranych pojęć oraz scharakteryzowano podstawowe relacje, zależności i problemy. Praca zawiera podstawową wiedzę dotyczącą zagadnień inwestycji w budownictwie i pozwala na uporządkowanie i usystematyzowanie wiedzy z tego zakresu. Książka jest kierowana szczególnie do studentów budownictwa i administracji. Może być także ciekawą pozycją dla studentów prawa oraz osób rozpoczynających pracę w zespołach realizujących inwestycje – wyjaśnia prawne, ekonomiczne i techniczne aspekty inwestycji budowlanych oraz ułatwia wzajemne porozumiewanie się ludzi o zróżnicowanym wykształceniu i doświadczeniu zawodowym.
Przedmowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1. Wste˛p . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2. Wybrane poje˛cia dotycza˛ce procesu inwestycyjnego w budownictwie . . . . . . . . . . 10
2.1. Poje˛cia: cykl, cykl budowy, cykl realizacji inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2.2. Koszt i czas realizacji inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.3. Inwestycje modernizacyjne w budownictwie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
3. Uczestnicy procesu inwestycyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
3.1. Przykłady rozwia˛zan´ instytucjonalnych procesu inwestycyjnego. . . . . . . . . . . . . . 17
3.2. Wybrane przykłady struktur organizacyjnych procesu realizacji inwestycji publicznych
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3.2.1. Struktura procesu inwestycyjnego oparta na instytucji generalnego realizatora
inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3.2.2. Struktura organizacyjna procesu inwestycyjnego oparta na partnerstwie publiczno-
prywatnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
4. Prawa i obowia˛zki uczestników procesu inwestycyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
4.1. Prawa i obowia˛zki inwestora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
4.1.1. Etap opracowania programu inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
4.1.2. Etap projektowania inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
4.1.3. Etap realizacji inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
4.1.4. Etap przekazania inwestycji do eksploatacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
4.2. Prawa i obowia˛zki projektanta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4.2.1. Etap projektowania inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4.2.2. Etap realizacji inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
4.3. Prawa i obowia˛zki wykonawcy robót . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
4.3.1. Prawa i obowia˛zki wykonawcy na etapie realizacji robót . . . . . . . . . . . . . 36
4.3.2. Obowia˛zki wykonawcy w zakresie bezpieczen´stwa i ochrony zdrowia . . . . 38
4.3.3. Obowia˛zki wykonawcy w zakresie zapewnienia jakos´ci . . . . . . . . . . . . . . 39
5. Organizacja procesu inwestycyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
5.1. Metody organizacji procesu inwestycyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
5.1.1. Harmonogramy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
5.1.2. Modele sieciowe w organizacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
5.1.3. Metody analizy czasu procesów inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
6. Metody oceny ekonomicznej projektów inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
6.1. Definicje wybranych poje˛c´ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
6.2. Wste˛p do metod oceny projektów inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
6.3. Podstawy matematyki finansowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
6.3. Metody oceny projektów inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
6.3.1. Metoda wartos´ci zaktualizowanej netto (NPV) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
6.3.2. Metoda wskaz´nika wartos´ci zaktualizowanej netto wskaz´nika efektywnos
´ci ekonomicznej (NPVR) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
6.3.3. Metoda wewne˛trznej stopy zwrotu Internal Rate of Return (IRR) . . . . . . 71
6.4. Metody uproszczone oceny projektów inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
6.4.1. Metoda okresu zwrotu nakładów inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
6.4.2. Metoda stopy zwrotu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
7. Studium wykonalnos´ci inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
8. Cel i zakres opracowania biznesplanu dla budynku komercyjnego . . . . . . . . . . . . 82
8.1. Kto be˛dzie inwestorem? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
8.2. Co i gdzie powinnis´my realizowac´? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
8.3. Jaka˛ strategie˛ działania powinnis´my przyja˛c´? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
8.4. Jaki jest techniczny plan działania? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
8.5. Jak wygla˛da analiza finansowa inwestycji? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
9. Kosztorysy budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
9.1. Całkowite koszty realizacji inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
9.2. Kosztorys budowlany . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
9.2.1. Metody sporza˛dzania kosztorysów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
9.2.2. Przedmiar robót . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
9.2.3. Metoda uproszczona kalkulacji kosztów obiektów lub robót budowlanych . 92
9.2.4. Metoda szczegółowa kalkulacji ceny kosztorysowej . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
9.3. Kontrola kosztów inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
10. Prawo zamówien´ publicznych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
10.1. Tryb udzielenia zamówienia publicznego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
10.2. Wadium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
10.3. Specyfikacja istotnych warunków zamówienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
10.4. Opis przedmiotu zamówienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
11. Umowa o roboty budowlane oraz inne umowy w procesie inwestycyjnym . . . . . . . 109
11.1. Zagadnienia ogólne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
11.2. Rodzaje umów w procesie inwestycyjnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
11.3. Umowa o prace projektowe w budownictwie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
11.3.1. Poje˛cie umowy o prace projektowe w budownictwie . . . . . . . . . . . . . . . 112
11.3.2. Charakter prawny umowy o stworzenie projektu budowlanego . . . . . . . . 113
11.3.3. Prawne i administracyjne obowia˛zki projektanta . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
11.3.4. Przedmiot umowy o prace projektowe w budownictwie . . . . . . . . . . . . . 114
11.3.5. Poje˛cie projektu budowlanego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
11.3.6. Poje˛cie nadzoru autorskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
11.3.7. Prawa i obowia˛zki stron umowy o prace projektowe . . . . . . . . . . . . . . . 117
11.3.8. Wynagrodzenie projektanta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
11.3.9. Prawa autorskie do projektu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
11.4. Umowa o roboty budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
11.4.1. Poje˛cie i z´ródła regulacji prawnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
11.4.2. Forma umowy o roboty budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
11.4.3. Strony umowy o roboty budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
11.4.4. Zawarcie umowy o roboty budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
11.4.5. Przedmiot umowy o roboty budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
11.4.6. Prawa i obowia˛zki stron umowy o roboty budowlane oraz ich przedstawicieli
na budowie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
11.4.7. Zabezpieczenie wykonania umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
11.4.8. Odbiór przedmiotu umowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
11.4.9. Zapłata wynagrodzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
11.4.10. Skutki niewykonania albo nienalez˙ytego wykonania zobowia˛zan´ wynikaja
˛cych z umowy o roboty budowlane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
11.4.11. Kary umowne w budownictwie i ich znaczenie w procesie inwestycyjnym
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
11.4.12. Re˛kojmia i gwarancja w umowach o roboty budowlane . . . . . . . . . . . 160
11.5. Umowa o zaste˛pstwo inwestycyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
11.5.1. Charakter prawny umowy o zaste˛pstwo inwestycyjne . . . . . . . . . . . . . 166
11.5.2. Wypowiedzenie umowy o zaste˛pstwo inwestycyjne . . . . . . . . . . . . . . 168
12. Finansowanie inwestycji w budownictwie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
12.1. Kredyty inwestycyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
12.2. Kredyt konsumpcyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
12.3. Kredyt mieszkaniowy hipoteczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
12.4. Kredyty kontraktowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
12.5. Formy zabezpieczenia kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
12.6. Hipoteka jako forma zabezpieczenia kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
12.7. Ksie˛ga wieczysta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
12.8. Obligacje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
12.9. Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
12.9.1. Leasing finansowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
12.9.2. Leasing operacyjny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
