Przedmiotem aukcji jest "Muza" w Dusznikach Zdrój. Poniżej znajduje się dokładny opis naszej aukcji.

Zapraszamy do składania ofert.

(aby uzyskać szerszą ofertę prosimy o kontakt)

Idealny obiekt pod apartamenty

dla Seniorów

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej według aktualnego stanu wynosi:

5 680 000 zł

Duszniki-Zdrój to miasteczko idealne dla ludzi ceniących spokój i ciszę, ale gotowych na interesujące przeżycia. Każdy, kto pragnie oderwać się od pełnego napięć życia codziennego z pewnością będzie mógł atrakcyjnie wypocząć w naszym malowniczym kurorcie. Miasto z historią Duszniki-Zdrój to miasto z historią i bogatą tradycją. Początek jego istnienia sięga jeszcze czasów średniowiecza. Do dziś pozostał zabytkowy rynek z kamieniczkami noszącymi ślady różnych epok, Muzeum Papiernictwa, kościół parafialny pw. Św. Piotra i Pawła ze wspaniałą i rzadko spotykaną amboną w kształcie wieloryba, Klasztor Franciszkanów czy Dworek Fryderyka Chopina.

Część uzdrowiskowa Dusznik-Zdroju położona jest poza centrum miasta, co zapewnia turystom większą ciszę i spokój. Znakomita baza noclegowa (hotele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, sanatoria), w większej części znajduje się przy Parku Zdrojowym. Miasto z uzdrowiskiem łączy stanowiąca główną oś parku Aleja Fryderyka Chopina, a sam park położony jest w przepięknej dolinie Bystrzycy Dusznickiej. Trawniki zdobią kobierce kwiatów, pośród których znajdują się 4 fontanny oraz liczne ławeczki zachęcające do wypoczynku w tym malowniczym otoczeniu. Jedna z fontann w trakcie wieczornych spektakli zmienia się w wielobarwne widowisko dostarczając wielu niezapominanych wrażeń. Duszniki-Zdrój to idealne miejsce na wypoczynek dla ludzi ceniących wysoką kulturę. Nie tylko tę objawiająca się spektaklami, koncertami, recitalami czy operetkami na najwyższym poziomie, ale również tą którą darzy się tutaj wszystkich gości.

Działka położona jest przy jednej z głównych ulic w centralnym punkcie Dusznik Zdroju, w sąsiedztwie Parku Zdrojowego. Otoczenie stanowią tereny zabudowane podobnymi budynkami oraz parki. W bezpośredni sąsiedztwie przepływa strumyk. Lokalizację ogólną można uznać za korzystną.

Teren jest uzbrojony w następujące sieci infrastruktury technicznej:

· elektryczna,

· wodociągowa,

· kanalizacyjna,

· gazowa,

· teleinformatyczna.

OPIS BUDYNKU "MUZA"

Na działce wybudowana została „Muza” w standardzie pomiędzy kat.** a kat.*** o powierzchni użytkowej 1 759,55 m². Obiekt nie ma przyznanej kategoryzacji jako hotel. Budynek 4 kondygnacyjny, podpiwniczony z poddaszem do adaptacji.

Budynek wolnostojący w rzucie prostokątnym wybudowany w latach osiemdziesiątych XX wieku, przebudowywany w 1974 roku. Budynek w bardzo dobrym stanie technicznym i dobrej funkcjonalności oraz w dobrym standardzie wykończenia. Obecnie jest użytkowany. Obiekt posiada 28 pokoi i 2 apartamenty na 67 miejsc noclegowych, restaurację, kawiarnię, bar, część rekreacyjno-rehabilitacyjną i salę konferencyjną na 40 osób. Budynek wyposazony w windę.

Muza to obiekt hotelowy nie posiadający standaryzacji (obecny standard szacowany jest na 3 gwiazdki), położony w samym sercu miejscowości uzdrowiskowej Duszniki Zdrój (strefa uzdrowiskowa A). Jest to obiekt wolnostojący, czterokondygnacyjny, podpiwniczony z poddaszem do adaptacji. Powierzchnia użytkowa obiektu to 1 759,55 m², powierzchnia zabudowy 436,14 m². Budynek w dobrym stanie technicznym, charakteryzuje się wysokim stopniem funkcjonalności oraz standardem wykończenia. Obiekt posiada 28 pokoi i 2 apartamenty (łącznie 67 miejsc noclegowych), restaurację, kawiarnię, bar, część rekreacyjno-rehabilitacyjną (zaplecze SPA i Wellness) oraz salę konferencyjną. Położony jest na działce o powierzchni 3301 m2 o kształcie zbliżonym do trójkąta, stanowiącej prawo własności, uzbrojonej we wszystkie sieci infrastruktury technicznej (prąd, woda, kanalizacja, gaz, telefon).

Budynek posiada następujące instalacje:

• wodociągowa,
• kanalizacyjna,
• centralnego ogrzewania (piec gazowy) – nowe grzejniki panelowe,
• elektryczna,
• teleinformatyczna,
• winda osobowa SCHINDLER,
• hydranty p. poż.

Budynek aktualnie znajduje się w dobrym stanie technicznym.

Aktualny standard określa się jako dobry.

Aktualny stan nieruchomości przedstawia poniższa dokumentacja fotograficzna:

Celem przedsięwzięcia jest przekształcenie funkcjonującej w Dusznikach Zdroju "Muzy" w obiekt przystosowany do pobytu (stałego zamieszkania) i pełnej obsługi aktywnych osób starszych, nie wymagających stałej opieki.

Planowana jest również rozbudowa obiektu zgodnie z założeniami wprowadzanego obecnie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru na którym położona jest "Muza".

Rozpatrywane jest przeprowadzenie planowanego przedsięwzięcia w jednym z następujących wariantów:

1. Remont istniejącego obiektu oraz jego rozbudowa, sprzedaż poszczególnych lokali (apartamentów) indywidualnym klientom, wybór operatora obiektu, który zarządzałby obiektem organizując jego funkcjonowanie na odpowiednim poziomie, zapewniając mieszkańcom pełną obsługę (za opłatą ryczałtową w wariancie podstawowym i za dodatkowymi opłatami w wariantach rozszerzonych).
2. Remont istniejącego obiektu oraz jego rozbudowa, sprzedaż poszczególnych lokali (apartamentów) indywidualnym klientom i kontynuacja działalności firmy w obiekcie poprzez utrzymanie własności części powierzchni wspólnych i pełnienie funkcji operatora.
3. Remont istniejącego obiektu oraz jego rozbudowa, sprzedaż poszczególnych lokali (apartamentów) inwestorom i kontynuacja działalności firmy w obiekcie poprzez zarządzanie wynajmem i pełnienie funkcji operatora.
4. Remont istniejącego obiektu oraz jego rozbudowa, zarządzanie wynajmem lokali należących do inwestora i pełnienie funkcji operatora.

Najbardziej prawdopodobnym i chyba zarazem najbardziej praktycznym rozwiązaniem będzie kombinacja wszystkich wymienionych wariantów, przynajmniej na etapie rozwoju projektu, w zależności od sytuacji na rynku i popytu na gotowe apartamenty. Na potrzeby przeprowadzenia szczegółowej analizy ekonomicznej przedsięwzięcia przyjęto rozwiązanie zgodnie z którym wszystkie lokale zostają sprzedane, w 70% z nich zamieszkają właściciele, a 30% zostaje przekazanych inwestorowi, który zostaje operatorem i zarządza obiektem.

Projekt modernizacji i rozbudowy obiektu jest bardzo elastyczny. Dzięki temu Muza, mimo zakładanego ukierunkowania na obsługę seniorów, będzie mogła w przyszłości, w zależności od preferencji inwestora i sytuacji rynkowej, pełnić również zupełnie inne funkcje.

Jednym z rozpatrywanych rozwiązań jest również sprzedaż całego projektu inwestorowi z odpowiednią gwarancją możliwości realizacji inwestycji w zaplanowanym kształcie na obecnym etapie lub po przeprowadzeniu wszystkich formalności prowadzących do pozyskania wymaganych pozwoleń na remont, modernizację i rozbudowę Muzy.

Podstawowe informacje o obiekcie

Muza to obiekt hotelowy nie posiadający standaryzacji (obecny standard szacowany jest na 3 gwiazdki), położony w samym sercu miejscowości uzdrowiskowej Duszniki Zdrój (strefa uzdrowiskowa A). Jest to obiekt wolnostojący, czterokondygnacyjny, podpiwniczony z poddaszem do adaptacji. Powierzchnia użytkowa obiektu to 1759,55 m², powierzchnia zabudowy 436,14 m2. Budynek w dobrym stanie technicznym, charakteryzuje się wysokim stopniem funkcjonalności oraz standardem wykończenia. Obiekt posiada 28 pokoi i 2 apartamenty (łącznie 67 miejsc noclegowych), restaurację, kawiarnię, bar, część rekreacyjno-rehabilitacyjną (zaplecze SPA i Wellness) oraz salę konferencyjną. Położony jest na działce o powierzchni 3301 m2 o kształcie zbliżonym do trójkąta, stanowiącej prawo własności, uzbrojonej we wszystkie sieci infrastruktury technicznej (prąd, woda, kanalizacja, gaz, telefon).

Obiekt jest bardzo atrakcyjny, jego oferta cieszy się dużym powodzeniem jednak na obecnym etapie, aby sprostać konkurencji oraz rosnącym wymaganiom klientów, konieczne jest podjęcie decyzji determinującej kierunek rozwoju i wprowadzenie długoterminowej strategii dotyczącej sposobu funkcjonowania obiektu. W fazie zatwierdzania jest plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący działkę, na której położona jest Muza. Tworząc wytyczne do planu Właściciel wnioskował o:

• możliwość nadbudowy istniejącego budynku,
• możliwość rozbudowy istniejącego budynku,
• max. procent zabudowy na działce 45%,
• max. wysokość budynku 20m,
• rodzaj dachu: mansarda, stromy (bez oznaczenia kąta nachylenia), płaski,
• funkcja hotelowo - pensjonatowa z funkcją uzdrowiskową,
• możliwość podpiwniczenia części dobudowanej.

Oznacza to możliwość nadbudowy oraz dobudowania drugiej części obiektu i zwiększenia jego powierzchni użytkowej o ponad 75%. Powierzchnia zabudowy projektowanej drugiej części obiektu to ok. 470 m². Jest to uwarunkowane obowiązującymi przepisami (np. odległości od granicy działki itp.). Przy takich założeniach zabudowane zostanie 33% powierzchni działki, co pozwoli zachować znaczną przestrzeń wokół budynku i zapewnić wiele atrakcyjnych funkcji na terenie nieruchomości.

Rozważane były dwie koncepcje rozwoju dla obiektu, które przewidywały:

1. Rozbudowa i remont obiektu, uzyskanie kategoryzacji obiektu hotelowego na poziomie 3 lub 4 gwiazdek i kontynuację obecnej działalności.

Remont, modernizacja i rozbudowę obiektu w kierunku przystosowania go do stałego pobytu i obsługi osób starszych. Planowany model biznesowy polega na przygotowaniu w obiekcie niewielkich samodzielnych lokali mieszkalnych przewidzianych na sprzedaż (lub długookresowy wynajem) oraz zapewnienie mieszkańcom (seniorom) pełnej obsługi organizowanej przez operatora obiektu w zakresie życia codziennego i opieki (wyżywienie, rozrywka, sprzątanie, pranie, transport, ochrona zdrowia, rehabilitacja). Operatorem może być zarówno właściciel jak i firma zewnętrzna.

Charakterystyczne parametry użytkowe po realizacji projektu

Budynek nr 1 - MUZA

Powierzchnia zabudowy: 436,14 m²

Powierzchnia użytkowa bez piwnicy: 1 893,35 m²

Powierzchnia apartamentów: 1 194,89 m²

Powierzchnia piwnicy: 367,64 m²

Budynek nr 2

Powierzchnia zabudowy: 554,03 m² w tym łącznik około 40 m²

Powierzchnia użytkowa: 2 206,13 m²

Powierzchnia apartamentów: 1 469,65 m²

Parametry całego obiektu:

Powierzchnia działki: 3 301,00 m²

Powierzchnia zabudowy: 990,17 m²

Powierzchnia użytkowa bez piwnic: 4 099,48 m²

Powierzchnia apartamentów: 2 664,54 m²

Powierzchnia piwnicy: 367,64 m²

• otwieranymi kartami magnetycznymi lub zbliżeniowymi).

Wybrana koncepcja rozwoju Muzy jest odpowiedzią na panującą obecnie sytuację na rynku hotelowym oraz zapotrzebowanie na miejsca zapewniające dogodny pobyt osobom starszym wynikające z dynamicznych zmian demograficznych zarówno w naszym społeczeństwie jak i u naszych zachodnich sąsiadów - w Niemczech.

Rynek sygnalizuje rosnący popyt na profesjonalną, kompleksową ofertę dla ludzi starszych. Zarówno w pełni aktywnych jak i wymagających opieki (w tym również opieki medycznej). Wynika to z wielu czynników. Rośnie średnia długość życia oraz zamożność społeczeństwa jednak równolegle maleje ilość czasu, który rodziny mogą poświęcić na opiekę nad starszymi ludźmi a także rozluźniają się więzi rodzinne. Seniorzy są również coraz mniej przywiązani do swoich miejsc zamieszkania a wielu z nich fundusze pozwalają już na planowanie komfortowej starości. Ludzie starsi są również coraz bardziej aktywni i samodzielni. Oczekują od życia coraz więcej, chcą mieć kontakt z ludźmi i wspólnie realizować swoje plany i pasje.

Dzięki wyjątkowej lokalizacji Muza po przebudowie może stać się doskonałą ofertą w tym segmencie rynku, który docelowo stanie się istotną gałęzią gospodarki. Optymalne rozwiązanie to włączenie w ten sposób zaprojektowanego i oferującego zaplanowane funkcje obiektu do szerszej oferty dotyczącej seniorów jako jednego z elementów kompleksowego podejścia zakładającego zapewnienie w danym okresie starości oczekiwanych funkcji i wsparcia.

Okres starości można podzielić na trzy etapy:

1. Pełna lub średnia sprawność (fizyczna i umysłowa) nie wymagająca ciągłego pełnego nadzoru i opieki medycznej.
2. Niska sprawność fizyczna lub umysłowa wymagająca stałej opieki i wsparcia medycznego.
3. Brak samodzielności, stan zdrowia wymagający stałej opieki medycznej.

Na każdym z tych etapów osoby starsze wymagają zupełnie innych funkcji i zakresu wsparcia lub opieki. Bardzo trudne i w zasadzie bezcelowe z punktu widzenia komfortu codziennego funkcjonowania (zarówno mieszkańców jak i obsługi) jest tworzenie obiektów przeznaczonych jednocześnie dla seniorów z wszystkich wymienionych powyżej grup. Istotna jest specjalizacja.

Muza docelowo skierowałaby swoją ofertę do osób o pełnej lub średniej sprawności fizycznej i umysłowej, nie wymagających ciągłego pełnego nadzoru i opieki medycznej. Optymalnym rozwiązaniem, pozwalającym przyszłym właścicielom lokali z jednej strony ograniczyć koszty opieki i zapewnienia komfortowych warunków seniorom a z drugiej budowanie wartości nieruchomości wydaje się być właśnie formuła własności lokalu w obiekcie zapewniającym odpowiedni zakres obsługi. Piękne położenie, zaplecze Dusznik Zdroju (uzdrowisko z rozwiniętym sektorem usług zdrowotnych i rehabilitacyjnych), panujący tu mikroklimat oraz bliskość dużych ośrodków miejskich stanowią podstawowe argumenty za tym kierunkiem rozwoju. Zwłaszcza że konkurencja w tym zakresie i dla tego modelu biznesowego w zasadzie na dzień dzisiejszy nie istnieje.

Zupełnie inaczej z punktu widzenia seniora brzmi opcja umieszczenia go w pokoju jedno lub wieloosobowym w typowym domu starców a inaczej opcja zamieszkania w samodzielnym apartamencie na terenie obiektu o wysokim standardzie, gwarantującego dostęp do pełnego zakresu usług i opieki pod całodobowym nadzorem wykwalifikowanej kadry. Dodatkowa zaleta to towarzystwo osób w podobnym wieku, co umożliwi stałe obcowanie z ludźmi, nawiązywanie znajomości i przyjaźni. Pełna aktywność będzie miała doskonały wpływ na ogólny stan zdrowia i samopoczucie osób starszych.

Muza oprócz komfortowych warunków życia w samodzielnych apartamentach znajdujących się w obiekcie o wysokim standardzie, zapewni swoim mieszkańcom pełen zakres usług związanych z życiem codziennym:

• wyżywienie w wygodnej stołówce z własnym pełnym zapleczem kuchennym pod okiem dietetyka,
• sprzątanie,
• pranie,
• zakupy, w tym przede wszystkim zaopatrzenie w leki,
• opieka medyczna na zasadzie organizacji dostępu do poszczególnych specjalistów (również na terenie obiektu),
• wsparcie i nauka korzystania z urządzeń elektronicznych i Internetu,
• wsparcie w zakresie organizacji pomocy/usług prawnych, w sprawach formalnych/urzędowych,
• organizacja spotkań towarzyskich - imprez okolicznościowych;

jak również ze spędzaniem wolnego czasu i rozwijaniem zainteresowań w tym np.:

• różnego rodzaju zajęcia na terenie obiektu (zgodne z oczekiwaniami mieszkańców),
• zajęcia sportowe i rehabilitacyjne,
• zabiegi,
• wspólne wyjazdy m.in. do kina/teatru,
• wycieczki.

Poszczególne lokale mieszkalne z łazienkami, wyposażane będą według indywidualnych życzeń w kilku dostępnych pakietach. Zgodnie z przyjętą koncepcją obiektu pełnić będą w zasadzie rolę sypialni. Nie znajdą się w nich w pełni wyposażone kuchnie ani np. pralki. Tego typu funkcje zostaną wyprowadzone poza apartamenty (do części wspólnych budynku) a związane z nimi usługi znajdą się w podstawowym pakiecie oferty obiektu.

Życie codzienne koncentrować się będzie w częściach wspólnych budynków - stołówka/restauracja w zakresie spożywania posiłków, spotkania w części dziennej, gdzie będzie można wspólnie oglądać telewizję, czytać, rozmawiać i uczestniczyć w dowolnych zajęciach. Dużym powodzeniem cieszyć się będzie na pewno część rekreacyjno-rehabilitacyjna (basen i gabinety zabiegowe). Pakiet rozszerzony obejmował będzie szereg usług dodatkowych związanych z rekreacją i rehabilitacją oraz innymi indywidualnymi potrzebami. Czynności z tym związane wykonywane będą w znacznej mierze przez stałych aczkolwiek zewnętrznych współpracowników oferujących preferencyjne warunki dla mieszkańców Muzy.